내가 부동산 투자에 집착하지 않는 이유 (리츠투자)

안녕하세요 서른일기입니다. 오늘은 개인적인 리츠에 대한 생각을 한번 이야기 해볼까 하는데요. 이런얘기를 하면 정말 욕을 할수도 있겠지만 저는 우리나라에서 부동산투자를 하는거보다는 리츠에 투자하는게 더 낫다고 생각을 합니다.

 

 

https://youtu.be/UrQ43hlmca8

 

여기서 투자라고 하는 개념은 실거주용으로 아파트를 사서 거주하는게 아닌 건물을 임대하면서 투자를 하는 것을 말하구요. 예를들어 신혼부부 혹은 다자녀를 두고 있는 가족이라면 국가에서 지원하는 저금리로 레버리지를 일으켜서 실거주용 아파트를 사는것은 정말 좋은 방법이라고 생각을 합니다. 왜냐하면 그만큼 싸게 집을 살수 있기 때문이죠. 먼저우리나라에는 부동산 불패라는 인식이 굉장히 크기 때문에 아직까지도 임대사업을 하면서 성공적으로 투자하시는 분들이 많이 있긴 합니다. 21년 4분기 기준 대한민국 내에 상업용 부동산 임대동향 조사 결과에 따르면 연간 평균 수익률은 6-8%정도 나온다구 합니다. 나쁘지 않은 수익이긴 하죠.

 

우선 리츠투자를 간단하게 말하자면 부동산 시장에 직접적으로 투자하는 것이 아닌 간접적으로 투자하는것을 말합니다. 실물 부동산을 소유하고 관리하는 것이 싫다면 투자할 리츠(부동산투자신탁)를 찾는 것이 아주 좋은 방법인데요. 우리나라는 리츠상품이 많이 없지만 미국에서는 리츠상품이 굉장히 많이 있습니다. 얼마전에 리츠 ETF를 소개한 영상을 만든적이 있는데 한번 보시면 도움이 많이 되실거라 생각이 됩니다. 

 

 

https://youtu.be/ujRly8rO3JE

 

 

우선 리츠는 (REITs)는 Real Estate Investment Trusts 라고 합니다. 리츠 투자신탁 또는 부동산 투자신탁은 상업용 부동산을 소유하고 운영하며 때로는 자금을 조달하는 부동산 투자신탁회사입니다. 부동산 투자 신탁은 여러 개인 부동산 투자자의 자금을 프로젝트에 자금을 제공하는 데 사용합니다. 음 물론 요즘 미국내에 상업용 부동산 공실 이슈가 굉장히 커지고 있기 때문에 당분간 리츠에 적극적으로 투자하는것은 조금 꺼려지긴 합니다, 상업용 부동산 가격이나 주택가격이 고점을 찍고 점점 하락하는 추세라 리츠 주식들이 요즘 많이 하락하고 있는데요. 그러나 리츠에는 상업용 부동산 뿐만 아니라 데이터 센터 헬스케어 리츠 주거용 리츠, 스토리지 리츠 등 다양한 섹터가 있기 때문에 자본주의가 계속 존재하는 한 금리인상과 경기침체 이후에는 다시 부동산가격도 올라가는건 당연하다고 생각합니다. 

 

 

리츠는 개인적으로 또는 공개적으로 보유될 수 있습니다, 투자자들은 부동산의 '소유자'가 되기 위해서는 리츠의 주식을 구입해야합니다. 그리고 리츠는 법적으로 세금을 면제받는 대신 수익의 90% 이상을 주주들에게 배당금으로 지급해야하는데 리츠의 배당수익률이 높은 이유가 여기에서 나옵니다, 그리고 리츠의 가장 큰 장점이라고 하면 투자자들은 물적 자산 관리에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 직접 실물 부동산을 가지고 있으면 관리부터 임차인 구하고 부동산 중개랑 소통 등등 정말 귀찮은 일이 많은데 리츠투자는 그럴 필요가 없다는 것이죠. 

 

리츠의 주주들은 부동산 투자 신탁 회사의 일부만 소유하고 있을 뿐 부동산을 위해 아무것도 할 필요가 없습니다. 일단 투자자들이 리츠를 선택하면, 우리의 일은 끝나는것이죠.  반면 리츠 회사들은 부동산을 운영하고 관리합니다. 이는 유지보수 및 수리 처리, 세입자 심사, 임대 소득 수집, 부동산 마케팅 및 매각을 의미할 수 있습니다. 다세대 리츠, 사무실 빌딩, 호텔, 의료 빌딩, 쇼핑몰 리츠 등 다양한 유형의 리츠를 찾을 수 있습니다. 예를들어 오메가 헬스케어라고 하는 헬스케어 리츠는 배당률이 거의 10%에 달하고 있는데, 한곳에만 투자하기 뭐하면 오메가 헬스케어를 포함하고 있는 VNQ ETF같은 리츠 ETF에도 투자를 할수가 있죠. 

 

 

 

리츠의 장점들을 한번 생각해보면 리츠는 배당금 지급으로 정기적인 현금 흐름을 지급합니다. 이들은 법에 따라 수익의 90% 이상을 주주들에게 분배해야 합니다. 그래서 은퇴자들은 리츠 투자를 굉장히 좋아하기도 합니다. 

 

 

그리고 리츠 투자에는 많은 자본 없이 부동산에 투자할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 대부분의 부동산 투자는 많은 자본이 필요하지만 100달러 미만으로 리츠에 투자할 수 있습니다. 리츠에 투자하기 위해서는 많은 경험이 필요하지 않습니다. 리츠 회사를 조사하고 가장 사용하기 편한 회사를 선택할 수 있다면 투자할 준비가 되어 있습니다. 그리고 리츠는 시장거래에서 유동성이 풍부하기 때문에 사고 팔기가 정말 편해서 부동산투자와는 달리 현금화하는데 전혀 문제가 되지 않습니다. 원하고 싶을때 팔고 사고싶을때 살수 있는 것이죠. 

 

그러나 리츠에도 리스크는 존재합니다. 

 

REIT 주가는 회사가 성장하기 위해 회사에 재투자할 수 있는 이익이 주주들에게 배당금으로 지불한 90%를 뺀 나머지 10%밖에 없기 주가상승은 조금 낮을 수도 있습니다. 

 

 

우선 미국에서 부동산 투자를 했을때 직접 투자는 평균 9.6%의 수익을 거뒀지만 일반적인 리츠 투자는 8-10%정도 수익을 걷고 있는데요. 직접투자해서 잘할 수 있으면 리츠보다 더 좋은 성적을 낼 수 있지만 저는 개인적으로 직접투자에는 자신감이 없어서 리츠에 투자하는게 더 낫다고 봅니다. 

 

 

그리고 우리나라에서는 아파트나 건물을 소유할때 재산 보유세를 내게 됩니다. 그리고 나중에 실직을 하고 나서 부동산을 소유하고 있을때 나오는 건보료는 엄청나온다고 합니다. 그런데 리츠에 투자하는 것은 배당소득세율 15%정도만 내면 되기때문에 따로 재산세나 건보료에 영향을 주는 것은 아니라 여러모로 리츠가 훨씬 낫다고 생각합니다. 

 

그리고 미국 리츠에 투자를 한다면 당연히 배당금으로 달러를 지급받게 되기 때문에 환율이 높을시에 그것을 원화로 환전해서 생활비로 사용하시는 분들도 많이 있습니다. 물론 리츠 뿐만 아니라 배당주에서 나오는 배당금도 마찬가지이죠. 

 

 

오늘은 이렇게 한국에서 직접 부동산을 매매해서 투자하는것보다 부동산에 간접적으로 투자하는 리츠 투자가 더 나아보이는 이유에 대해서 한번 이야기를 해보았는데요. 은퇴를 준비하시는 분들은 리츠를 꼭 포트폴리오에 넣어보시는건 어떨까 합니다. 오늘도 시청해주셔서 감사드리구요 영상이 도움이 되셨다면 좋아요와 구독을 부탁드립니다.