하루만에 6%빠진 리얼티인컴 무슨일이냐

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하루만에 6%빠진 리얼티인컴 무슨일이냐

리얼티인컴

안녕하세요 서른일기입니다. 어제 장중에 리얼티 인컴은 거의 7%정도 빠지고 있어서 제가 뭔가 잘못본줄알고 놀라는 와중에 장마감 이후에 가격대를 보면 종가로 46.22$ - 5.67%를 기록하면서 이렇게 많이 빠진적이 있었나 싶을정도로 52주 최저가를 기록하고 있는 리얼티인컴입니다. 국내외로 특히 우리나라에서는 월배당 리츠로 리얼티인컴을 정말 사랑하는데 이렇게 많이 빠진 부분에 대해서 왜 빠졌는지 그리고 향후 리얼티인컴을 계속 보유하면서 가져가도 괜찮을지 한번 생각해보면 좋을 거 같습니다.

 

 

우선 리일터인컴은 공시로 스피리트 리얼티 캐피탈이라고 하는 뉴욕거래소에 상장되어있는 회사를 93억달러에 그 회사가 가지고 있는 채무까지 포함해서 인수를 했습니다. 이렇게 되면 리얼티인컴은 리얼티 캐피탈을 소유한 주주에게 한주당 리얼티 인컴의 0.762주 그냥 대략 한주당 리얼티인컴 한주를 줘야하는것으로 외부에서 투자를 받은것이 아니라 자체 주식수를 늘리게 되면서 이게 유상증자가 된것이죠. 결국에 지금 투자자들이 고려하는 것은 고금리로 인한 투자상황이 정말 어려운 시기에 지속적으로 리얼티인컴은 몸집을 불려나가고 있고 이게 혹여나 나중에 정말 위험해지지 않을까, 부채를 감당할수있을정도의 지속적인 수익을 벌어들일수있을까에 대한 의문점을 계속 던지고 주식을 던지고 있기도 하고, 당연히 시장에 한 회사에 상장되어있는 주식 개수가 늘어나는것도 저희가 현재 보고있는 미국채 발행이 많은데 수요가 그정도로 많지는 않은 상황이랑 일맥상통합니다.

 

 

한회사가 다르회사를 인수할떄는 그 회사를 인수하면서 벌어들이는 장기적인 수익이 지금 가치보다 훨씬 높아야하는게 당연합니다. 그렇다면 우리는 앞으로 이 인수합병으로 인한 리얼티인컴이 벌어들일수있는 수익이 지금 93억을 빚을 지면서 거래를 한것이 좋은 거래인지를 조금 눈여겨봐야하겠습니다.

 

우선 지난번에도 말했듯이 현재 리얼티 인컴의 FFO는 리츠의 영업이익률이라라고 하죠 FFO는 Funds from operation이라고 하는데 쉽게 말해 당기순이익과 + 감가상각비에서 자산매각차익을 빼면 나오는 리츠만의 특이한 수익구조입니다. 우선 현재 리얼티인컴의 이익률은 연간 주당 2.5%씩 성장할수 있다고 이야기를 저번 영상에서 이야기를 했습니다. 그리고 그 수치는 주식에서 말하는 PER로 환산하면 11.5배정도의 멀티플을 적용하고 있습니다.

 

 

그리고 스피리트 리얼티는 지금 현재 연간 FFO로 계산했을떄 9.8배정도로 리얼티인컴보다는 조금더 저평가 되어있는 리츠회사입니다. 두 회사는 현재 고금리로 인한 어려운 현상황으로 인한 주가하락으로 꽤나 역대로 보면 주가가 많이 저렴해짐에 따라 나타나는 PER이 낮아지면서 현재 서로의 이해관계가 잘맞은부분이 앞으로 지속적인 고금리가 계속 영원히 유지될거라고 생각하는거 같지는 않습니다. 현재의 이 거래로 인한 장기로 수익이 더 높다고 평가하고 있죠.

 

 

리얼티인컴의 상장주식의 개수는 10년전에 100개라고 하면 현재는 340개로 대략 240%정도가 올라갔지만 망하지 않았습니다. 무슨 이야기냐면 상장된 주식의 개수에 비해 수익을 높게 벌어들이면 그 회사가 망할일이 없다는것을 의미합니다. 그리고 지금 리얼티 스피리트를 인수한거처럼 지속적으로 인수합병을 하면서 덩치를 키워온것이 리얼티인컴의 성장 방식이기도 하고 리츠회사들의 몸집을 키우는 방법이기도 합니다. 이번 리얼티인컴의 인수는 21년도 11월에 VRET Virtual Realty를 인수한 이후에 가장 큰 거래이기도 하죠. 근데 그때도 생각해보면 리얼티인컴의 가격은 하락하다가 다시 또 올라가면서 지속적인 주가는 하락과 상승을 반복하는게 너무나 당연하고 자연스러운거긴합니다.

 

 

우선 이번에 리얼티 스피리트를 인수하면서 리얼티인컴은 2천개정도의 부동산 부지를 확보했고, 그것은 리얼티인컴 포트폴리오에 편입이 될겁니다. 우선 SRC의 임대기간은 평균적으로 12년정도의 기간으로 계약을 하고 있고 현재 부동산 렌트 시장 가치보다 낮은 가격이긴합니다. SRC의 6%정도의 임차인들은 25년정도에 만기가 되고 오히려 26년도에 3%정도로 더 적습니다. 우선 스피리트 리얼티는 허접한 회사는 아닌것은 분명합니다.

 

우선 현재 리얼티인컴의 가격이 46불정도에 형성되어있는 시장에서 11.5배정도에서 거래되어있는것을 역사적으로 보면 리얼티인컴의 PER은 20배까지도 올라갔었고 앞으로 단기적으로 지속적인 고금리 상황에서 우리는 PER이 거기까지 당장 올라갈수있다고 생각하기에는 무리가 있지만, 전반적으로 25년도까지는 13배정도까지는 멀티플이 올라가지 않을까라는 생각을가지고 결국 현재 밸류에이션은 굉장히 역사적으로 볼때 저평가가 되어있다는 생각을 계속 하고 있습니다. 지금 리얼티인컴의 주주이신분들은 오히려 적극적으로 매수를 하는게 좋지 않을까라는 생각을 계속해봅니다. 오늘도 시청해주셔서 감사드리고 도움이 되셨다면 좋아요와 구독을 부탁드립니다.