월배당 리얼티인컴 VS 분기배당 WP.Carey (미국리츠 분석)

안녕하세요 서른일기입니다. 한주 잘 보내고 계신가요. 오늘 한번 이야기해볼 주제는 리츠인데요. 리츠중에서도 우리가 많이 익숙하고 친숙한 기업이 월배당을 주고 있는 리얼티 인컴입니다. 사람들이 리얼티 인컴을 사랑하는 이유는 월마다 배당을 주고 있기 때문인데요. 그런데 혹시 리얼티 인컴만큼 유명하지는 않지만 정말 좋은 리츠상품이 있는데요. 그 리츠상품은 바로 WP. Carey라고 하는 리츠입니다. 오늘은 이 리츠인 리얼티인컴과 WP Carey를 한번 비교분석하면서 어떤 리츠가 더 투자하기 좋은지 한번 알아보는시간을 가져보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

첫번쨰 리얼티인컴을 보기 위해 홈페이지에 있는 팩트시트를 들어가보았습니다. 참고로 2022년 12월 31일 기준으로 보고된 내용입니다. Company description을 보면 리얼티인컴은 월배당을 주는 회사로 S&P 500 지수 안에 들어가 있는 회사라고 합니다. 54년이 넘는 기간동안 투자자들에게 월배당을 지속적으로 인상시키면서 주고 있는 기업이고, 월배당은 12,200개의 부동산에서 상업부동산 클라이언트로부터 장기간 임대수익을 받는 현금흐름으로 지급된다고 하죠.

 

 

 

리얼티 인컴은 1969년에 설립이 되었고 1994년에 뉴욕증권거래소에 티커 O로 상장이 되었습니다. 리얼티인컴은 현재 주가가 62.79$로 현재 시가배당률은 4.86%입니다. 그리고 시가총액이 415억달러로 한화 54조정도로 형성이 되어있습니다. 그리고 하루 평균 거래량은 600만주 정도로 많은 거래가 이루어지고 있는 우량한 리츠상품이죠. 리얼티인컴은 현재까지 연평균 14.6% 성장하고 있습니다. 그리고 배당성장률은 연평균 4.4%로 1994년부터 월별로 119번 배당인상과 그리고 101번의  분기별 인상 54년동안 월별로 총 632번 배당을 지급해왔는데 이 금액을 환산하면 107억 달러 한화 14조 170억원이 넘는 금액을 주주들에게 지급해왔습니다. 엄청난 커리어죠. 그리고 총 배당성장이 240%의 성장을 해왔는데, 과거의 화려한 이력이 돋보이는 부분이기도 합니다. 

 

 

 

 

컴패니 하일라이트 부분에 보면 리얼티인컴은 분기배당보다 월배당을 지급하는데 집중하고 있고 지속적인 배당성장의 이력이 있습니다. 그리고 보수적인 자본구조를 가지고 있으며 뉴욕증권거래소에서 28년넘게 거래를 지속하고 있습니다. 그리고 다각화된 임대 수입을 가지고 있습니다. 1240명의 클라이언트들과 84개의 산업군 그리고 미국 푸에르토리코 영국과 이탈리아 스페인 등 다양한 국가들에 부동산을 가지고 있습니다. 또한 S&P 500 인덱스에 들어가있고 25년 연속 배당을 인상시킨 배당귀족주에 포함되어있는 것이 리얼티인컴입니다. 

 

 

 

리얼티인컴은 향후 목표가 지속적으로 TOP 5 리츠안에 포함되는것이라고 합니다. 그리고 13조달러에 해당하는 임대사업을 진행하는것이라고 합니다. 그리고 최소한의 변동성으로 주주들에게 평균 총 두자리수의 주주환원을 한다는것과 마지막 부분인 Sacrosanct라는 부분이 신성불가침이라는 뜻인데 그만큼 주주들에게 배당을 계속 지급할 수 있는 것을 추구한다는 것이죠 리얼티인컴의 대표 20개의 클라이언트들을 보면 달러제너럴, 월그린즈, 세븐일레븐 달러트리, Family Dollar 등등 다양한 산업군의 포트폴리오를 보유하고 있죠. 

 

 

그렇다면 앞으로 리얼티인컴이 월배당을 계속 꾸준하게 잘 줄 수 있는지 한번 확인해보면 좋을거같은데요. 우선 리츠는 미국에서 법적으로 법인세를 면제받는 조건으로 과세대상 이익의 90%를 배당으로 지급해야하는 의무가 있습니다. 우선 표를 보시면 일반 기업의 회계보고서와 다르게 리츠는 당기순이익의 개념이 조금 다릅니다. 왜냐하면 부동산은 땅을 소유하기 때문에 땅 자체는 감가상각비가 들지 않기 때문에 실질적으로 실적을 보고할때 감가상각비를 순이익에 더해주는 작업이 필요한데 이런 과정을 통해 산출된 지표가 FFO(Funds from operations)이라고 합니다. 즉 FFO 는 당기순이익 + 감가상각비용 - 부동산 매각차익 등을 계산해서 나온건데요. 사실 우리는 이런걸 다 계산할필요는 없고 간단하게 연간회계보고서에서 FFO가 올라가느냐 줄어드느냐만 확인하면 됩니다.

 

 

 

그리고 AFFO는 Adujusted Funds from operation이라고 하는데요. 이건 더 정확한 당기순이익이라고 보면 됩니다. 2018년부터 2022년까지 리얼티인컴의 실적을 보면 AFFO가 꾸준하게 올라가고 있는것을 볼 수 있습니다. 그리고 년도별 배당금도 꾸준하게 올라가고 있죠. 생각보다 리얼티인컴은 재무구조가 탄탄한 리츠회사인건 분명한거 같습니다. 

 

 

 

다음으로 WP Carey를 한번 보도록 하겠습니다. 줄여서 WPC의 2022년 Fact Sheet를 보면 50년동안 운영을 기념하면서 대략 자산가치가 250억달러 한화 31조 4000억정도의 달하는 규모의 리츠입니다. WPC는 1449개의 부동산을 가지고 있으며 뉴욕 런던 네덜란드 암스테르담, 달라스 등 많은 지역이 분산이 되어있는 아주 건강한 리츠이기도 합니다. WPC의 현재 주가는 78.15$이고 시가배당률은 5.5%로 리얼티인컴보다 대략 1% 높은 배당금을 주고 있습니다.

 

 

 

그리고 1988년 이후로 20년이 넘는 기간 동안지속적인 배당금을 인상시켜주었습니다. 만약 1998년부터 WPC에 투자했더라면 MSCI US 리츠지수와 S&P 500을 가볍게 아웃퍼폼하면서 총 1749%의 수익률을 달성할수 있었다고 합니다.

 

 

 

 

WPC의 포트폴리오를 보면 총 1449개의 부동산을 운영하고 있고 현재 98.8%를 현재 임대하고 있고 평균 10년이 넘는 기간동안 장기임대를 하고 있습니다. 그리고 26개의 나라에 부동산이 분산되어있죠. 미국에 대략 63.4% 유럽에 34.1% 캐나다와 멕시코 일본 등에 분산되어있습니다. 그리고 부동산 타입은 산업용 창고용 사무실용, 소매판매장소, 셀프스토리지등 다양하게 분산되어있음을 볼 수 있습니다. 탑텐 세입자들을 보면 미국에 산업용 저장 시설인 U-Haun Moving Partners, 스페인의 정부가 사용하는 사무실을 임대해주는 State of Andalucia 등 굵직굵직한 세입회사들이 들어와있습니다. 

 

 

 

그리고 2021년 최근에는 영국 건축연구소의 친환경 건축물 평가그룹인 BREEAM을 인수했고 A급 클래스의 물류저장소시설을 영국에서 가장 큰 프리미엄 자동차 제조회사인 제규어와 랜드로버에 임대를 해주었습니다. 지속적인 임대를 성공적으로 하고 있고 임대기간은 30년동안 인플레이션을 적용하여 계약을 체결하였습니다. WPC도 리얼티인컴만큼이나 사업을 참 잘한다는 생각이 듭니다.

 

WPC의 제무제표를 간단하게 보면 2018년부터 2022년까지의 수입은 꾸준하게 올라가고 있습니다. AFFO도 꾸준하게 올라가고 있죠. 당기순이익이라고 봐도 되는 부분인 AFFO PER SHARE는 등락이 있지만 계속해서 올라가는 모습을 보여주고 있습니다. 리얼티인컴과 비교하면 오히려 높은 수치를 보여주고 있기도 합니다

 

 

 

쉽게말해서 PER을 좀 비교해보면 리얼티인컴은 45.05 이고 WPC는 27배이므로 확실히 WPC가 더 저평가가 되어있습니다. 우선 비교정리를 좀 해보면 WPC와 리얼티인컴은 배당방법에서는 리얼티인컴이 월배당으로 장점이 확실히 있지만 시가배당률은 WPC가 더 높습니다 배당성장은 둘다 WPC가 20년이상 리얼티인컴이 26년이상 그리고 시가총액은 각각 250억달러와 415억달러로 리얼티인컴이 1.5배정도 더 높습니다. 하지만 벌어들이는 돈과 PER 부분에서는 WPC가 리얼티인컴보다는 확실히 저평가 되어있다는 것이 체크가 되었습니다. 분기별로 배당을 지급하는것을 제외하면 만약에 리츠에 투자를 한다면 WPC에 투자하는것도 괜찮아보입니다.